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特色旅游村與鄉村地產

 很多企業投資商可能會問,投資旅游投資農業尤其是投資特色旅游村,政府和村民都能獲益,但是企業的收益無法保證,那企業的開發利基在哪里呢?毫無疑問,投資鄉村旅游的開發利基是在鄉村地產


  1、農地入市為鄉村旅游開發提供土地資源


  發展鄉村旅游,就需要一定土地資源。由于以前一直都沒有明確“農地入市”,很多老板投資鄉村是有顧慮的。2014年中央一號文件不僅鼓勵農民將其手中的承包土地的經營權進行流轉,在土地經營權流轉市場上實現交易,而且進一步提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”、“在保障農戶宅基地用益物權前提下,選擇若干試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”。


  土地流轉這幾年一直都在做,但土地流轉是不能改變土地的農用地性質的,而發展鄉村旅游不僅僅需要農用地,更需要必要的服務設施建設用地,以前從沒有明確提出“農地入市”的概念,所以很多鄉村旅游投資者都覺得沒法操作。這次一號文件提出集體經營性建設用地與國有土地同等入市同權同價,對鄉村旅游投資具有積極的鼓勵作用。當然我們應該知道集體經營性建設用地事實上并不多,而且主要集中在東部鄉鎮企業發達的地區,都是工業化初期的存量建設用地。對于增量非常大的農戶宅基地市場,文件提出的是選擇“若干試點”,“慎重穩妥推進”,已經開了個口子,未來隨著新型城鎮化的推進,鄉村土地資源將有更廣闊的開拓空間。


  2、旅游開發為鄉村地產提供市場保證


  越來越多在參與旅游項目中嘗到甜頭的投資商深切地體會到:要唱地產的戲,必須搭旅游的臺。從旅游的六要素 “食、住、行、游、購、娛”來看,“住”是旅游最重要的要素之一。而旅游的高級階段——度假更是以“住”為核心功能。因此,住宿設施是旅游區,尤其是度假區的基本設施。當游客的短期居住行為逐漸轉變成長期居住行為、一次性居住行為逐漸轉變成頻繁居住行為,對旅游地產的需求便會自然而然的產生,開發商也就擁有了可以作為的空間。對游客而言,核心價值是在鄉村自然景觀中享用便捷旅游服務和度假體驗,物業的環境氛圍和服務設施都能為消費者讓渡足夠的價值空間。因此,要從特色旅游村開發中獲得更大的商業機會,必須非常有效的解決兩大問題。


  第一,用旅游的方式獲取土地。


  用旅游的方式獲取土地首先需要拿出“漂亮”的項目開發計劃書。計劃書必須與地方政府的開發取向保持高度一致,同時,也應盡量做到讓農民認可和支持。國家對于房地產開發的限制,歸跟結底是出于對農民利益的保障。只有讓土地的利用不脫離農業用地的范疇,并為當地的農民找到一個與鄉村旅游緊密結合,共同長期發展的契合點,才能打消政府的顧慮。而這需要有一個與當地情況相匹配的優秀的旅游產品設計例如,可考慮將農業種植作為旅游區的自然景觀資源,進行主題開發,在打造吸引力的同時,使周邊農民能將主題產品的種植作為主要的經濟來源。既不違背政策要求,又保障了農民的長期利益。


  當然,旅游產品的設計只有能夠獲得旅游消費市場的認可,一切才有意義。而這便要求首先要對當地的旅游情況有一個整體的把握,需要開展資源調研、市場調查等一系列調研過程,制定合理的開發戰略,并通過主題理念創意,賦予其備受游客喜愛的主題文化,讓項目的所有利益相關者都能在項目開發中獲益。


  第二,用環境和體驗提升地產價值。


  旅游地產區別于一般城市房地產最鮮明的特征是,其開發和經營是以另外一個產業——旅游業為發展根基。無論是依賴于山地、海濱、溫泉、滑雪場等等自然景觀開發的地產,還是在城市中新建的主題公園型旅游地產,實質都是借助于或打造出具有吸引力的旅游產品平臺,增加地產項目景觀、環境以及服務的附加值,以彌合區位或外圍配套環境的不足。因此,旅游休閑是先導和核心,在開發原則上,要遵循先做旅游后做地產開發這一重要原則,沒有完善的旅游功能,地產開發難以體現商業價值,相反,旅游功能越豐富,環境打造越完善,地產的商業價值也會越高。


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